Procédure d’achat au Portugal

1. La recherche et le programme de visites

Afin de vous éviter de longues et incertaines prospections sur les sites immobiliers, nous vous aidons à définir vos critères de choix :

• But de l’acquisition (retraite en résidence principale ou secondaire pour séjour de vacances, investissement locatif…)
• Emplacement (villes, quartiers, centre-ville, bord de mer…)
• Type de biens (appartement, maison, neuf ou ancien, avec ou sans travaux nécessaires…)
• Contraintes budgétaires (autofinancement total, nécessité d’emprunt, apport, choix d’établissements bancaires…)

Une fois ces critères définis ensemble, nous ciblons les annonces correspondantes et préparons un programme de visites personnalisé qui tient compte de vos disponibilités durant votre séjour à Lisbonne. Un minimum de quinze visites est prévu sur une période de 2 à 4 jours.

2. La réservation

Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre, déclenchant la procédure de négociation qui pourra conduire à un accord sur le prix d’achat.

Si l’accord est trouvé, il faudra valider votre décision sous forme d’une réservation. Un premier acompte sera négocié avec le vendeur (entre 0,5 % et 2 % du prix). Deux semaines de délai seront ainsi accordées, période pendant laquelle le propriétaire s’engage à ne pas vendre le bien à un autre acquéreur. Ce délai permet de préparer la prochaine étape : la signature d’une promesse de vente.

3. Inscription fiscale et compte bancaire

L’acheteur doit être titulaire d’un numéro d’identification de contribuable au Portugal (numéro fiscal), indispensable pour l’achat de biens immobiliers.

Nous vous accompagnerons auprès des services fiscaux pour effectuer cette démarche sereinement et éviter les problèmes de traduction.

Concernant l’ouverture du compte bancaire, il y a deux possibilités :

• Effectuer la démarche lors de votre séjour au Portugal. Là encore, nous pouvons vous orienter vers des agences bancaires où vous serez accueilli par un chargé de clientèle bilingue.
• Si le financement est accordé par une banque portugaise en France, l’agence française se charge de l’ouverture et vous transmettra vos documents et votre carte bancaire directement à votre domicile.

La promesse de vente

Comme en France, une promesse de vente, appelée “Contrato Promessa de Compra e Venda”, devra être rédigée avant la signature de l’acte définitif devant notaire.

La promesse de vente rappelle les droits et obligations des parties, les conditions de l’accord pendant la période transitoire (avant la signature définitive), et prévoit notamment le versement d’une partie du prix. Pour que le contrat soit opposable, il doit être enregistré auprès de la “Conservatória de Registo Predial do imóvel” (coût approximatif : 260 €).

Les signatures du contrat doivent être reconnues par un notaire ou un avocat.

Un second acompte complémentaire devra être versé au vendeur afin d’atteindre environ 10 à 20 % du prix total de l’acquisition, correspondant ainsi à l’apport minimum nécessaire (voir conditions d’obtention de crédit).

Nos conseils :

Au Portugal, la clause suspensive d’obtention de prêt n’existe pas par défaut. Il est impératif d’inclure une telle clause lors de la rédaction de la promesse de vente.

Cette clause doit prévoir l’octroi d’un financement dans un délai négocié avec le vendeur.

En cas de financement par une banque portugaise en France, nous conseillons de négocier un délai minimum compris entre 75 et 90 jours.

À l’issue de ce délai :

• Si le prêt est refusé, vous devez en informer immédiatement le vendeur pour récupérer votre apport sous 10 jours.
• Si l’octroi du prêt est retardé pour raisons administratives, il faut négocier un délai supplémentaire avec le vendeur.

4. La signature de l’Acte public

La propriété est transférée seulement lors de la signature de l’acte public, qui peut être conclue devant un Notaire privé ou par l’intermédiaire d’un avocat (acte privé certifié).

Avant signature, tous les documents juridiques sont vérifiés par le notaire, l’acte est lu à haute voix, puis signé par les parties. Le contrat peut être traduit en français si nécessaire.

Avant la signature définitive, et selon l’établissement prêteur, un compte bancaire pourra être ouvert directement au Portugal. Le transfert des fonds s’effectuera quelques jours avant la signature finale.

5. Inscriptions administratives et imposition

Après signature de l’acte, le notaire procédera à l’inscription de la propriété au registre foncier au nom du nouveau propriétaire.

Enfin, l’acquéreur devra s’acquitter de l’IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), un impôt basé sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la valeur cadastrale évaluée par l’administration fiscale.

Un abattement est appliqué en fonction de la localisation du bien (continent ou îles) et de son usage (résidence principale ou secondaire).

Impôts exigibles avant la conclusion de l’achat :

• A – Timbre fiscal de 0,8 % sur le prix d’achat.
• B – IMT (impôt municipal sur les transmissions).