Investissement locatif : Exemple de calcul de rendement
Vous avez fait le choix d’un investissement locatif avec une rentabilité immédiate :
La location saisonnière (location courte durée à la nuitée) via les sites comme Airbnb ou encore type Boooking.com sera la solution. Ce type de location est très en vogue en ce moment au Portugal et particulièrement à Lisbonne.
En effet, la capacité d’hébergement hôtelière est assez faible en comparaison du nombre croissant de touristes qui viennent ou reviennent visiter le Portugal. Ce phénomène profite donc à la location de courte durée
Le prix d’une nuitée sont très compétitifs en comparaison des prix d’une nuit d’hôtel.
Prenons un exemple :
Un appartement de 80 m2, situé dans un quartier comme le Graça à Lisbonne, pourra se louer en moyenne sur l’année entre 70 et 100 €/jour suivant la saison.
En fonction de l’attractivité de cet appartement, à savoir :
- l’emplacement exact (proche ou non d’un lieu touristique),
- Ses agréments spécifiques (terrasse avec vue sur le Tage par exemple),
- Ses équipement (TV, Hifi, etc..)
- Son nombre de couchages (2, 4, 6 ou plus),
- Des témoignages positifs des premiers locataires sur le site de réservation.
Le taux d’occupation peut se situer entre 70 et 80 % sur l’année.
Il sera indispensable de faire appel à une agence spécialisée dans la gestion locative saisonnière afin d’effectuer les « Check In / Check Out » (état des lieux en entrée et sortie).
Le coût de cette gestion est comprise en 25 % et 30 % de la location si elle comprend ou non le nettoyage de votre appartement après chaque location.
Le coût de la réservation Airbnb est de 3 %.
Pour simplifier prenons l’hypothèse d’un coût global de 30% du montant de la location (cette charge est déductible fiscalement, si les revenus de la location sont normalement déclarés..).
Reprenons notre exemple:
Appartement situé au 3éme étage d’un immeuble rénové dans le quartier du Graça, surface 85 m2, 2 chambres, terrasse vue Tage :
Estimation actuelle Budget entre 280.000 et 320.000 €
Restons sur une hypothèse médiane à 300.000 €
Hypothèse taux d’occupation => 70 %
Hypothèse prix moyen de la nuitée sur l’année : 75 €
Revenus locatifs estimés sur l’année = 75 X 365 X 70% = 19.162 €
Taux de rentabilité brute :
=> 19.162 € (revenus locatifs) / 300.000 € (prix d’achat) X 100
Soit un taux de rentabilité brute de 6,38% pour notre exemple
Ce taux peut varier beaucoup, en fonction:
- Du montant initial de l’investissement : les prix sont à la hausse actuellement sur le secteur de Lisbonne, cette tendance si elle se confirme sur les 3 prochaines années aura donc un impact négatif sur la rentabilité locative,
- De l’évolution des prix à la location sur le secteur : l’offre de location saisonnière est encore faible (entre 4.000 et 6.000 biens proposés à la location sur la région de Lisbonne, à comparer aux 50.000 à Paris), la demande est toujours en croissance (le nombre de touristes progresse chaque année de manière spectaculaire sur le Portugal), les prix à la location pourront ainsi être maintenus au seuil actuel voir évoluer à la hausse,
- Du taux d’occupation : celui-ci dépend des supports utilisés pour faire la promotion du bien, il faut multiplier les sources (ne pas se contenter d’Airbnb). Il faut soigner particulièrement l’accueil des clients afin qu’ils laissent un témoignage positif de leur visite sur le site de réservation, le choix du partenaire gestionnaire est primordial dans ce sens.
Taux de rentabilité nette :
Rappel coût de la gestion saisonnière par agence : 30%
Soit 19.162 x 30% = 5.748 € / an (déductibles sur revenus locatifs déclarés)
Impôt foncier (entre 0,30% et 0,50% par an suivant la ville) soit :
300.000 € X 0.50 % = 1.500 € par an d’impôt foncier (déductible également).
Impôts sur les revenus locatifs :
Cas spécifique d’une activité de location de logement(s) meublé(s) saisonnier exploité par une personne
Activité assujettie à la TVA (6%) si CA supérieur à 10 000 €
Possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an
– Base d’imposition: 35% du CA (mise à jour 2017 – précédemment le taux était de 15%)
– Taux d’imposition pour un non résident: 25% (donc 25% x 35%: taux effectif de 8,75% sur CA)
– Formalités: déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de logement(s) meublé(s) pour touristes (avant de démarrer l’activité), déclaration mode 3 – annexe B, en mai de l’année suivante.
A noter qu’il appartient à l’exploitant de déclarer ses revenus dans son pays de résidence, si applicable, cas où l’impôt payé au Portugal pourra être pris en compte pour déduction.
Imposition => 19.162 € X 8.75 % = 1 676 €
Calcul du revenu net annuel théorique :
=>19.162 (revenus locatifs estimés) – 5.748 (coût de gestion) – 1.500 (impôts fonciers) – 1.676 (impôts locatifs) = 10.238 €.
La rentabilité nette de votre investissement sera donc de :
=> 10.238 / 300.000 X 100 = 3.41 % / an
Cependant, n’oublions pas l’évolution du marché de l’immobilier !
Ce dernier est en forte hausse actuellement (entre + 20 et +30 % sur Lisbonne sur les 12 derniers mois).
Il est difficile de faire une projection sur une longue période, notamment si l’achat du bien immobilier a été financé avec un crédit de longue durée (> à 10 ans).
Il faudra prendre en compte également le coût du crédit (suivant le taux obtenu au jour de la signature) et faire une hypothèse d’évolution des prix sur la totalité de la période de ce dernier ou d’une période estimée intermédiaire (la moitié par exemple) pour la revente du bien.
Pour terminer, ne pas oublier l’impôt sur la plus-value immobilière à la revente :
Lors de la revente de votre propriété, vous devrez vous acquitter d’une taxe sur les plus-values générées au taux fixe de 25%.
Nota bene :
L’ensemble des taux d’imposition indiqués peuvent évidemment varier en fonction de la conjoncture et des mesures économiques et fiscales (incitatives ou non) prises par les municipalités et le gouvernement.
