Marché de l’immobilier au Portugal

Sur l’ensemble du territoire portugais, Lisbonne est sans nul doute la zone la plus dynamique en matière d’immobilier cette année.
Les prix ont bien résisté pendant la crise et sont même en forte hausse depuis plusieurs 2 ans.

En effet, la baisse des prix consécutive à la période crise (2008 -2012), n’a été que de 10% sur le marché Lisboète, comparativement à l’effondrement constaté sur l’ensemble du marché portugais, – 40 à 60 % pour la même période.

Le prix moyen au m2 sur Lisbonne (1), se situe actuellement entre 2.600 et 2.700 € /m2 pour un appartement, et entre 3.200 et 3.400 €/m2 pour une maison. Ces chiffres doivent être majorés s’il s’agit d’immobilier neuf.

Dans le centre historique, le prix moyen se situe entre 2.800 et 3.600 € en fonction du quartier. Ces valeurs sont très faibles au regard des capitales européennes, ce qui rend le secteur de Lisbonne très attractif.

Cette attractivité a même fait apparaître très récemment un phénomène nouveau, une pénurie d’offre dans certains quartiers, ce qui aura inévitablement pour conséquence une accélération des prix à la hausse.
La demande étrangère (principalement français, chinois, anglais, allemands, russes et belges) est en partie à l’origine de cette augmentation des prix. Les dispositions fiscales accordées aux étrangers (statut résidents non habituels et golden visa) peuvent expliquer cet afflux massif d’étrangers sur la capitale portugaise. Nous conseillons donc aux acheteurs potentiels d’investir au plus vite.

Comparatif par quartier
Voici la liste des 5 quartiers les plus chers (prix au m2) de Lisbonne :

1. Santo António Comprenant notamment les sous zones de l’Amoreiras, la Rua Castilho ou l’Avenida da Liberdade. Pour un appartement de luxe le prix peut atteindre 7.500 € du m2. La moyenne se situant environ à 3.900 €.
2. Da Misericórdia Comprenant entre autres les quartiers du Chiado, Principe Real ou Estrela : prix constatés quasi identiques ou légèrement inférieurs.
3. Les Avenidas Novas Pour un appartement de luxe le prix peut atteindre 6.800 € du m2. La moyenne se situant environ à 3.600 €. 4. Santa Maria Major Ce quartier regroupe 12 sous zones, comme par exemple Sé, Castelo, ou encore Alfama. Pour un appartement de luxe le prix peut atteindre 6.500 € du m2. La moyenne se situant environ à 3.200 €.
5. Le Parque das Nações C’est un quartier récent qui a accueilli l’exposition universelle de 1998. Ce quartier fût jusqu’à récemment le quartier le plus cher de Lisbonne. Cela s’expliquait par son architecture moderne qui a attiré beaucoup d’étrangers fortunés (des chinois notamment).

Évidemment ces prix sont pondérés par plusieurs facteurs, comme par exemple :

  • Immeuble neuf ou ancien rénové,
  • Equipement de l’immeuble (présence d’un ascenseur et/ou parking par exemple),
  • Proximité des zones touristiques, – Facilité d’accès aux commerces,
  • Quartier populaire ou plutôt résidentiel,
  • Programmes de rénovation en cours….

Autant de critères plus ou moins subjectifs, que seul le futur acheteur pourra apprécier par lui-même lors de ses futures visites à Lisbonne.

Nos suggestions :

Les quartiers les plus touristiques comme le Chiado, l’Avenida da Liberdade, ou encore Principe Real sont évidemment les plus appréciés et donc les plus chers du moment au mètre carré. Les prix d’acquisition sont déjà très élevés, le potentiel de hausse sera peut être plus faible.
D’autres quartiers populaires comme l’Alfama, le Graça, ou encore Mouraria sont des zones plus typiques, avec beaucoup de charme et qui commencent à être rénovées. La vie quotidienne y est très agréable, les transports très présents. Les prix restent encore abordables, entre 2.200 et 4.000 € / m2. L’investissement peut s’avérer très rentable tant d’un point de vue locatif, que dans l’optique d’une revente à moyen ou long terme.

A l’ouest de Lisbonne, des quartiers comme Ajuda ou Prazeres, ont l’inconvénient relatif d’être éloignés du centre historique (20 minutes en transport). Ils sont actuellement moins recherchés à la location par les touristes occasionnels.
Cependant, ces quartiers encore peu visibles des investisseurs étrangers, car peu mis en valeur par les agences immobilières, regorgent de pépites à des prix extrêmement faibles (> 2.500 € / m2).
Exemple : un duplex (immeuble année 30) de très bonne tenue d’une surface de 130 m2, avec terrasse de 40 m 2 (vue sur le Tage) => 250.000 €.

Sources :
(1) INE (instituto nacional de estatísticas)
(2) SIR (Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário)

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